失敗しない駐車場経営の始め方とは?

土地の有効活用や投資はさまざまな形態がありますが、駐駐車場経営はマンションやアパートなどの不動産投資に比べて、比較的始めやすく、撤退しやすい不動産投資のひとつと言われています。

果たして本当にそうなのか!?実践してみて分かった、失敗しないためのノウハウと実態を紹介します。

駐車場経営をしたい車田さん
月極やコインパーキングなどの駐車場経営って、個人でも少ない初期費用で始められるって聞いたんだけど本当ですか?
駐車場経営ナビゲーター
コインパーキングをはじめとする駐車場経営は、土地の有効活用にはうってつけのビジネスです。
特別な不動産の知識も必要ないので、副業として個人で経営されている方も増えてきています。
駐車場経営は需要と供給さえ合致すればブランド力は関係ない傾向にあるので、大手管理会社、個人経営関係なく安定した利益を上げることができます。
駐車場経営をしたい車田さん
たしかに必要な場所に駐車場があればブランドは関係なく使いますね。
でも経営とか管理って難しいんじゃないのかな?
駐車場経営ナビゲーター
管理を委託する方法や、土地なしでも始める方法がありますのでメリットや、リスクなども一緒に確認していきましょう。

メリットとリスクは?

メリットとリスクは?

駐車場経営にはこんなメリットとリスクがある!

駐車場経営ナビゲーター
アパート経営と比べると維持管理費用や修繕費用が少なかったり、建物が無いぶん、災害時の影響が少ないというメリットがある反面、盗難や事故の可能性や赤字に対してのリスクがあります。

特に大手運営会社も対策に苦慮しているのが、車上荒しや売上金の盗難などの被害です。土地を借りて自主運営を行う場合には車上荒らしの被害に逢ってしまったとしても、その被害を負うのは土地の所有者ではなく運営・管理者者側です。

未然に被害を防ぐための防犯対策にも注意が必要です。

月極駐車場は、コインパーキングなどの時間貸駐車場と比べると多少収益が下がる傾向がありますが、自主運営を行うにせよ特別な知識は必要ありません。

身体的な負担も少なく高齢者でも管理を行う事が可能です。

メリット

  • 特別な不動産知識がなくても可能
  • 小中規模の駐車場では人件費がかからない
  • 土地を持っていなくてもはじめられる
  • アパートやマンション経営に比べて少額の資金ではじめられる
  • 災害時の物件に対するリスクが少ない
  • 維持管理費用が少ない
  • アパートやマンション経営に比べてクレームが少ない
  • 自販機を設置して副収入を得ることが可能

リスク

  • 開業後すぐに黒地になるとは限らない
  • 固定資産税が高い
  • 盗難や事故の可能性
  • 土地形状よっては稼働台数が確保できないことがある
  • 競争が激しい地域では利益を上げにくい
  • 月極の場合は空車リスクがある

参考:コインパーキングを土地なしではじめるには

一括借り上げと自主運営の違い

一括借り上げと自主運営

駐車場経営ナビゲーター
土地なしで駐車場経営を行う場合には、必然的に土地を借りて自主運営をする形になりますが、土地を所有している場合には、土地オーナーがどこまで経営に関わるか(どこまで責任・リスクを負うか)により、収益率に差が出てきます。

稼働率や料金設定、オーナーの考えによりケースバイケースなので、どのパターンが一番良いかという答えは有りませんが、一般的には大きく一括借り上げ方式と、自主運営方式の2つにに分類されます。

自主運営方式には、企画・立案、工事手配から運営、集金業務等全て自分で行うパターンや、部分的に業者に委託費用を支払い委託して、自分は運営の面では料金の回収業務だけを行う等さまざまなパターンがあります。

企画の部分だけをコンサル会社に委託したり、設備の手配〜工事までを外部に委託したりするケースもあります。

特にコインパーキングのような無人管理の駐車場の場合は、精算機をはじめとする設備のトラブル対応やクレーム対応を24時間体制で行う必要がありますので、この部分を外部に委託しているケースが一般的です。

例えば自主的に管理を行う場合、フラップが降りないという問い合わせや、機械のメンテナンスや紙詰まり対応などのトラブルやクレームに対しても夜中であっても現地に出向かないといけません。これらの業務を外部に委託する場合、地域や稼働台数、どのような業務を委託するかにもよりますが、メンテナンスは1台あたり月3000円〜4000円程度の料金が一般的です。

また、集金、点検を月に1回◯円、トラブルでの出張は1件◯円というような料金契約もあります。

コインパーキングの管理業務例

清掃
環境保全のため駐車場内の清掃

定期巡回
不信な点が無いか定期的にパトロールを行う事が必要

保守点検
定期的な設備の保守・点検

トラブル・クレーム対応
精算機、フラップなど設備のトラブル対応
利用者からのクレーム対応
駐車場内での事故や盗難等の対応や、それらを未然に防ぐ対策

集金
売上金の回収と、釣り銭の補充

経理関係
収支の管理と、確定申告などの税務処理

一括借り上げ方式

一括借り上げ(サブリースともいう)方式とは、土地オーナーが駐車場運営会社に土地を貸し出して、土地オーナーは駐車場の売り上げに関わらず、毎月の賃料を運営会社からもらう仕組みの事をいいます。

運営会社は、オーナーに支払う賃料、運営費用、初期費用を上回る金額を売り上げないと、営業利益は発生しない事になります。

駐車場利用者からのクレームや事故、トラブル対応は運営会社が行う事になります。

土地オーナーは土地を運営会社に貸し出すだけなので、リスクが無い分リターンもありませんが、毎月一定の安定した賃料収入が見込めます。

通常の借地や借家はいったん賃貸に出すと特別な理由がない限り退去してもらう事が難しく、実質的に自分のものでなくなるといった可能性が少なからずありますが、

駐車場の一括借り上げ方式の多くは、借地権、営業権などの権利は発生しないので一時使用賃貸契約の形をとっていますので、その心配がありません。

一括借り上げ方式イメージ

メリット

  • 賃貸契約なので稼働率に関係なく安定した収入を得られる
  • 短期間であったとしても一時的な土地の有効活用が可能
  • 借地権や営業権が発生しない
  • 契約期間はあるが、駐車場としての貸し出しをやめて別の用途に使用する事も可能
  • 事故やトラブルの管理責任不要
  • 設備投資やメンテナンス不要

自主運営方式

自主運営方式とは、運営者が自分の土地や借りた土地で、自らの責任において駐車場経営を行う方式のことをいいます。

基本的には運営に必要な設備を自分で購入するかリースで用意して、駐車場の管理や売上金の回収なども自分で行うことになります。

保守管理会社に運営に関わる業務を委託もできますが、その分、委託費用が発生する事になります。

一括借り上げに比べるとリスクはありますが、駐車場の稼働次第では大きく利益をあげる事ができます。

自主運営イメージ

メリット

  • 土地なしでも始められる
  • 稼働次第では大きく利益を上げる事が可能
  • どこまで運営に関わるかを自分の判断で決められる

駐車場のタイプ

駐車場のタイプ

駐車場経営ナビゲーター
駐車場にはコインパーキングから立体駐車場までさまざまなタイプがあります。

規模が大きくなるにつれ無人での管理は難しくなり、機械の操作や車の誘導を行う有人管理が必要となります。

無人管理の場合でも防犯カメラを設置して監視を行ったり、定期的にパトロールを行うなどの対応が欠かせません。

敷地面積によりどのタイプの駐車場が適しているか異なりますので、まずはどうようなタイプがあるかを確認してみましょう。

平面式

概要   一般に青空駐車場と呼ばれるものですが、屋根があるものや道路下を利用するものも含まれる
一台あたりの
必要敷地面積
30㎡(車路を含む)
一台あたりの
建設コスト
約30万円(コインパーキングは約60万円)
適正収容規模1台〜
維持管理費7万円/台・年(コインパーキング)
管理方法無人管理が無難
最低敷地条件間口3m以上
奥行き6m以上
メリット駐車場の中で最も単純な形で建設コスト、維持管理が安い。
建築物とならない。
無人管理が可能。
駐車が簡単。
デメリット1台あたりのスペースが大きく必要

自走式立体(プレハブ式)

概要   建物の全部もしくは一部が駐車場になっているので、ビルの地下駐車場や屋上駐車場も含まれる。
スキップ式、フラット式、傾斜床式などがある。
一台あたりの
必要敷地面積
12〜20㎡
一台あたりの
建設コスト
約60〜70万円
適正収容規模22台〜
維持管理1万円/台・年
管理方法無人管理が可能
最低敷地条件間口30m以上
奥行き30m以上
メリット建設コストが比較的安い。
維持管理費が安い。
無人管理が可能。
駐車が簡単。
プレハブ式なので取り壊しが比較的容易。
デメリットスロープを対面通行としたものは、衝突や渋滞の危険が高い。
雨天時には場内が濡れるとともに歩行者がすべりやすい。

自走式立体(建物式)

概要   建物の全部もしくは一部が駐車場になっているので、ビルの地下駐車場や屋上駐車場も含まれる。
スキップ式、フラット式、傾斜床式などがある。
一台あたりの
必要敷地面積
12〜40㎡
一台あたりの
建設コスト
約100〜150万円
適正収容規模100台〜
維持管理1万円/台・年
管理方法無人管理が可能
最低敷地条件間口30m以上
奥行き30m以上
メリット維持管理費が安い。
無人管理が可能。
駐車が簡単。
デメリットスロープを対面通行としたものは、衝突や渋滞の危険が高い。
平面が小さいとスロープに面積をとられて効率が悪い

垂直循環式

概要   メリーゴーランドのように、車両を台車に乗せて回転させる形式の駐車場。
一台あたりの
必要敷地面積
3㎡
一台あたりの
建設コスト
約300〜350万円
適正収容規模8〜42台/基
維持管理10万円/台・年
管理方法時間貸しの場合は有人管理が必要
最低敷地条件間口7m以上
奥行き13m以上
メリット出入庫が1ヶ所で可能。
1台当たりの必要敷地面積が小さ少ない。
デメリット1台の出入りのために全車両を動かす必要があり、維持管理費が高い。
1基当たりの収容台数を増やすと待ち時間が長くなる。

循環式

概要   並べた台車に乗せて、循環移動で上段、または下段に送り込む方式。
水平循環方式もあり。
一台あたりの
必要敷地面積
車路を含めて10〜16㎡
一台あたりの
建設コスト
約300〜400万円
適正収容規模8〜60台/基
維持管理10万円/台・年
管理方法月極なら無人管理も可能だが、時間貸しの場合には有人管理が不可欠
最低敷地条件間口11m以上
奥行き6m以上
メリット出入庫が1ヶ所で可能。
機械幅が小さくてすむ。
機械の高さを低くできる。
多層化することにより、待ち時間を増やさずに大規模化する事が可能になる。
デメリット1台の出入りのために全車両を動かす必要があり、維持管理費が高い。
大規模化すると時間当たりの処理台数が少なくなる

エレベーター式

概要   車両をエレベーターに乗せて、駐車する階に運ぶ方式。昇降装置に走行機能を加えたスライド方式もある。
一台あたりの
必要敷地面積
車路を含めて3〜4㎡
一台あたりの
建設コスト
約170〜300万円
適正収容規模27〜150台/基
維持管理10万円/台・年
管理方法月極なら無人管理も可能だが、時間貸しの場合には有人管理が不可欠
最低敷地条件間口7m以上
奥行き13m以上
メリット出入庫の際に動くのは当該車両だけなので、騒音が少なく、維持管理費も少ない。
出入庫が1ヶ所でできる。
比較的出入庫時間が早い。
1台あたりの必要敷地面積が小さい。
デメリット大規模な割には、時間当たりの処理台数が少ない

一台駐車するのに必要なスペース

コインパーキング運営会社の中には2台分の設置スペースから営業可能としているところもありますが、実際のところ一台駐車するのにはどの程度の面積が必要なのでしょうか。

一般的には以下スペースが必要とされているので参考にしてみてください。

駐車スペースの寸法
幅(m以上)奥行き(m以上)面積(㎡以上)
大型乗用車2.56.015.0(4.5坪)
中型乗用車2.35.012.5(3.8坪)
小型乗用車2.55.011.5(3.5坪)
軽乗用車2.03.57.0(2.1坪)
その他自動車安全に駐車でき、ドアが円滑に開閉できる広さを確保

駐車場法による規制対象

駐車場の面積が500㎡以上(稼働台数にしておよそ34台程度)の営業には都道府県への届出が必要で、駐車場法によってさまざまな規制があります。

そのため稼働台数を30台程度以下に抑え、申請等の手間を省き、規制対象外で営業をしている経営者も多くいます。

 

規制対象となる条件
面積が500㎡以上

出入り口の条件
交差点の5m以内設置する場合には国土交通省の認可が必要
6000㎡以上の駐車場を中央分離帯のない道路に面して設置する場合は、入り口と出口を10m以上離す

車路の条件
一方通行の車路で幅3.5m以上、双方向5.5m以上の確保が必要

設備の条件
非常階段、換気装置などの設置が必要

等があります

また車両通行の安全性を考慮して駐車場の出入り口の設置にも規制があります

対象となる場所出入り口を設定できない距離
交差点、横断歩道、自転車横断帯、踏切、軌道敷内、坂の頂上付近、勾配の急な坂またはトンネル、陸橋の下、橋左記に該当する部分すべて
交差点の側端または道路の曲がり角5m以内
横断歩道または自転車横断帯の前後5m以内
安全地帯の前後10m以内
乗合自動車の停留所、トロリーバスもしくは路面電車の停留所を表示する表示柱または表示板の位置(ただし運行時間中のみ対象)10m以内
踏切の前後10m以内
横断歩道橋(地下鉄を含む)の昇降口5m以内
小学校、盲学校、聾学校、幼稚園、保育所、児童公園 児童館の出入り口 等20m以内
幅員が6m未満の道路または縦断勾配が10%を超える道路左記に該当する部分すべて

適した立地と営業形態

適した立地と営業形態

駐車場経営ナビゲーター
駐車場経営での最重要課題は集客ですが、一般的に以下のような立地に駐車場としてのニーズが強い傾向があります。
  • 人が集まる場所、駅、商店街の近く
  • 人口密度が高い場所
  • 近くに駐車場がない場所
  • 既存の駐車場が流行っている場所
  • 近くに大型マンションが2〜3棟ある住宅地

駐車場経営に向いてないとされる場所の一例

  • 駅から遠い
  • 近くに飲食店や商業施設がない
  • マンションやアパートが近くにあっても駐車場が充実している
  • 近くの月極駐車場の空きが目立つ
  • 前面の道路幅が狭い

繁華街

駅前などの繁華街では土地を所有していれば、どんなタイプの駐車場でも一定のニーズがありますので効率良く収益を上げる事が可能です。

繁華街では、コインパーキングのような平面式の駐車場よりも、将来的な土地の利用方法も検討しながら、多くの台数を稼働できる立体駐車場などを建設して本格的な経営を行う事が良いでしょう。ただ建設には資金が必要ですのでリスクもあります。

借地で平面式駐車場を営む場合には、ニーズはありますが稼働台数に制限があるため、繁華街の高額な賃料に対して効率が悪く、採算が取れない危険性があります。

用地所有地借地
時間貸し採算が見込めるが建設コストの高い立体駐車場では立地条件がキーになる土地代が高いためコインパーキングでは採算が取れない
月極時間貸しにくらべて収益性が低いのでやや不向き時間貸しとの併用を行えば収益を確保できる

商店街周辺

駐車場経営では一般的に駅前と商店街周辺が一等地と言われています。

オフィス街などでは土日、祝日、深夜のニーズは弱くなりがちですが、商店街周辺は平日、土日、祝日など関係なく一定の集客が見込めます。

すでに商店街周辺に土地を所有しているのであれば、どんなタイプの駐車場経営でも効率良く収益を上げる事が可能ですが、空車リスクを考えた場合には月極駐車場よりはコインパーキングのような時間貸し駐車場の方が僅かながら向いているといえます。

借地で平面駐車場を営む場合には、繁華街と同様に、賃料分をペイするのにかなり高い稼働率を求められますので高いリスクがあります。

用地所有地借地
時間貸し繁華街に比べると駐車場需要が低い傾向にあるが採算性は高い立地や周辺需要が見込めれば土地代負担以上の収収益を見込める
月極時間貸しとの収益はあまり変わらないが、形態によっては収入が見合わないケースもある商店街の共同駐車場のように収益性を要さなければ多段式で運用可能

住宅地

住宅地ではコインパーキングのような時間貸駐車場のニーズは強くなく、月極駐車場の方が向いていると言われていますが、近くに病院などの公共施設や人が集まる施設などがある場合には、時間貸しタイプの駐車場でも採算が取れる場合があります。

最近ではコインパーキング大手も繁華街、商店街周辺の一等地は競争が激しいため住宅地に注目をしています。

近くに駐車場がない場所や、近くに大型マンションが2〜3棟ある住宅地では月極、時間貸しともに集客を見込める可能性がります。

用地所有地借地
時間貸し特殊な場合をのぞき住宅地での運営はリスクが高い土地代が加算される分それ以上に採算性は見込めない
月極平面式駐車場で営業可能立体駐車場では適正な収支を得るのは難しい。平面式駐車場の方がベター

経費(ランニングコスト)

経費(ランニングコスト)は?

運営に関わる経費(ランニングコスト)は、借地で行っているため、土地代と保守委託費用が大半ですが
電気代と精算機の紙台は、自販機を設置した売り上げ月約10000円(変動有り)でペイできているので
実質、土地代と保守管理費用のみがランニングコストです。

自販機の売り上げはかなり有難いので設置スペースの確保が可能であれば必ず導入するようにしたいです。

コインパーキング5台分の運営費例

  • 土地代
  • 保守管理委託費用 1台3000円×5台分=約15,000円
  • 電気代 約5,000円
  • 精算機の紙代 約1,000円

失敗しないためには

失敗しないためには

駐車場経営ナビゲーター
失敗しないためには、とにかくお客さんに利用される駐車場を作り上げるという事が大前提になります。

たとえば、あまりにも周辺と懸け離れた高い料金設定では利用客は集まりません。

立地や地形形状等の利用しやすは事前に十分確認が必要ですが、運営を開始する前に事業計画を作成し収支見通しを立てて、定期的に利用料金や賃料の交渉など改善できるポイントを改善していく必要があります。

私は3ケ月に1回必ず利用データの確認と改善を行っています。本当は毎月でもいいくらいだと思います。
勇気を持った撤退も視野に入れて定期的に市場を含めた動向を確認する事は不可欠です。

駐車場をオープンして、管理会社に任せっきりという状態では今は良いかもしれませんが、やがてうまくいかなくなってしまいます。

自分でも点検、周辺リサーチを怠らないようにするようにしましょう。

立地は問題ないか
人通りや、駐車場に適した立地になっているか
(営業開始前に事前に確認していると思いますが、周辺の環境も常に変化しています。定期的な周辺環境の確認を怠らないようにしましょう)

地形形状は問題ないか
道路幅等、誰もが利用しやすい駐車場になっているか
(レイアウトを変更することにより稼働率が上がったケースもあります)

賃料
稼働率に対して収益性が高くない場合には、利用データを土地オーナーに見せて賃料の交渉をしてみる
(そんなこと言うなら出て行ってくれと言われる場合もあるので注意が必要)

利用料金の設定を戦略的に考える
周辺の駐車場の料金をリサーチし、昼間、夜間で料金を変更してみる
周辺の駐車場よりも値段を安くしてみる 等々

認知されるようなアピールを
周辺のショップなどにポスティング等でアピールをして、まずは駐車場の存在を知ってもらい、車で来店したお客さんにおすすめしてもらう

実際のところ儲かるの?

まとめ:実際のところ儲かるの?

駐車場経営ナビゲーター
結論として1つの駐車場だけで安定した収入にするのはそれなりの分析と努力が必要ですが、儲けを出せる可能性は十分にあります。

私は5台、1現場だけの駐車場を借地で運営していますが、自販機からの売り上げもあり、ありがたいくらいの儲けは実際出ています。
(具体的な数字はごめんなさい)

月によって稼働に波があるので、毎月安定した継続収入を得たいという事であれば、一括借上で土地を運営会社に託す方が良おすすめです。

リスクはありますが、大きく利益を上げたいのであれば自主運営で行い、管理を業者に委託するにしても、集金や清掃等の自分でできそうな業務はなるべく自分で行い、キャッシュアウトを抑制するといった工夫が必要です。

専業で行う場合には1つの現場だけではなく、複数の現場を運営する事をおすすめします。
3つの駐車場を稼働させて、そのうちの1つの現場が赤字となった場合でも、他の2現場でカバーする事が可能ですが、1現場だけは赤字を補填できないからです。

また、同一地域に集中して駐車場を稼働させるのではなく、それぞれ離れた地域で運営を行う事も地域性リスクの分散になります。

まとめ:

基本は自主運営を行い、清掃、集金業務等の自分でできそうな事は自分で行う。
自販機設置スペースが確保できるなら必ず設置する。
土地をすでに所有していて毎月安定した収入を得たい場合には一括借上で業者に運営をお任せする。

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