コインパーキンング 駐車場経営のノウハウ

コインパーキングを土地なしで始めるには

更新日:

土地なしでもできるの?

駐車場経営ナビゲーター
駐車場の経営は自分で土地を持っていなくても、土地オーナーに賃貸料を支払い、借りた土地で自主運営を行う事が可能です。

駐車場経営者の多くは自分の土地で運営を行っているかと思いきや、意外と借地で行っている場合が多いのです。

一括借り上げ形式(サブリースともいいます)のコインパーキングは、運営会社が土地オーナーに毎月一定の賃料を払い借地で運営を行っています。

その場合の収益は、実際の売上げから、土地賃料と経費を差し引いた金額が利益となります。

このビジネスモデルを、会社ではなく個人で行うというだけの単純な構図になります。

実際に筆者はこの方法で利益を得ています。

しかしながら、自分の土地で運営を行った方が毎月の賃料分のランニングコストが無い分、利益は残ります。

駐車場経営をはじめるタイミングで土地を購入するという方法もありますが、利益が上がらずに事業を終了しようと思っても、土地のローンが残っているために辞めたくてもやめられない。という事態も起こる可能性があります。

借地で駐車場経営を行う事はローリスク、ローリターンではありますが、まず初心者には借地での運営をおすすめしています。

その際に注意が必要なのが、どの程度の期間借用できるか?という事を事前に確認しておくようにしましょう。

また、土地を購入して運営を行っていく場合、その土地に建物を建てる事を前提条件とした借地権付き土地では、駐車場運営をする事はできませんので注意が必要です。

この他にも、借りた土地をを一括借り上げで運営会社に借りてもらい、差額分を利益とする方法もあります。
(ただしこの方法だと利益率は低いです)

具体的には土地は借地で、管理の一部(定期清掃と、緊急対応などの保守)を業者に委託しています。
どの程度の業務を業者に委託するかで利益に差が出てきますので、私はなるべく自分で出来る事は自分で行うようにしています。

でも、プロの業者でもないのに、土地を探すのなんて難しいんじゃないの?と思うかもしれませんが、実際にどうやってコインパーキングの土地を探したかを備忘録としてシェアします。

皆様のお役に立てば幸いです。

借地で運営する場合のメリットとデメリット

メリット

  • 仲介手数料・敷金程度で開始可能
  • 採算が取れない場合には事業撤退や、土地オーナーへの賃料の交渉が可能
  • 固定資産税などの維持費の支払いが不要

デメリット

  • 毎月の賃料の支払いが必要
  • 土地オーナーの都合で運営終了せざるを得なくなる可能性が有る
  • 資産は残らない

コインパーキング用の土地の探し方

土地イメージ

土地勘のある場所を探索

まずは自宅付近などの土地勘がある場所から候補地を探索します。

全く土地勘のない場所では土地相場や、周辺の環境や道路事情を把握するのに少々時間を要しますので、なるべくなら土地勘のある場所を探索した方が良いです。

私の場合は、自宅から2、3駅先くらいまでを散歩がてら探索するというアナログ的手法を取っていました。

良さそうな更地を見つけては、不動産会社の連絡先をメモしていきました。だいたいの場合は不動産会社の連絡先が書いてある立て看板が刺さっています。

インターネットで検索

インターネットで検索する時には、「賃貸土地」や「貸し土地」+地域 などで検索をかけて調べてみます。

これから更地になる予定の土地情報を専門に扱っている不動産会社もありますので、ぜひ活用してみてください

下見をしてレイアウトを熟考

ミニカー

若干グレーな手法ではありますが、気になる候補地を見つけたらなるべく現地に出向き、携帯のカメラで常識的な範囲で遠巻きに撮影をさせてもらうようにしています。

写真はレイアウトの参考にするためです。入出庫しにくいレイアウトでは立地が良くてもあまり利用されなくなってしまいます。

中型車クラスのパーキングを作る場合には最低、2.3m×5.0mの敷地確保が必要です。精算機や料金看板の位置、自販機の設置スペースも検討出来ると良いです。

コインパーキングレイアウト例(中型車用)

駐車場レイアウト

参考:一台駐車するのに必要なスペース

余談ですが、かつて写真をオーナーに断りなく撮っていたら「オタクどこの回し者だ?勝手に人の土地を断りもなく写真撮ってどういうつもりだ!警察呼ぶぞ!」と怒られた事があります。

確かに自分も逆の立場だったら同じ様に怒ると思います。

その時は「コインパーキングをやりたくて用地を探しています、勝手に大変申し訳ございませんでした」と説明・謝罪し事なきを得ましたが、オーナーさんの所在が分かるようでしたら、事情を説明して事前に必ず許可をもらうようにしましょう。(反省しています)

中には、親切に敷地内に入れてくれるオーナーさんもいました。

なお敷地への不法侵入は絶対に行わないようにして下さい。(立派な犯罪で、3年以下の懲役かまたは10万円以下の罰金になります)

くれぐれもご注意を!

不動産会社か土地オーナーに交渉

交渉イメージ

不動産会社か、オーナーの連絡先を調べる

不動産会社の連絡先は看板が出ている場合には確認できますが、土地オーナーの連絡先の調べ方は、法務局に行って調べるか、

一般財団法人民事法務協会が提供する登記情報提供サービスを利用して調べる事が可能です。

交渉のテーブルに着くまで

不動産会社か土地オーナーさんの連絡先が分かったら交渉を行います。
管理しているのが不動産会社であれば、ビジネスライクに淡々と話しは進んでいくのですが、土地オーナーさんに直談判しに行く際には基本的に突撃訪問になります。

菓子折りを持参して訪問しますが、最初からまともに話を聞いてくれると思わない方が良いです。
基本的に怪しい勧誘か何かと最初は思われますので、一度断られたからと行って引き下がらずに、ちゃんと話しを聞いてくれるまで足繁く通います。
(くれぐれもご迷惑にならないように空気を読みながら)

提案書や事業計画書があれば説得しやすい

私は副業としてコインパーキング経営を行っていますが、土地オーナーさんに価格を含めた交渉をする際には、必ず事業計画案を書いた資料を作成しお話をするようにしています。
法人ではないのでそこまでする必要ないんじゃないの?と思う人もいるかもしれませんが、例え個人であっても、これはれっきとしたビジネスです。

きちんと事業内容の説明を行えないようでは土地オーナーさんも、不安に思いなかなか納得してくれません。
事業計画案を書いたA4、2〜3枚程度のものでも良いので是非作成するようにして下さい。

あとは「どうしてもここでコインパーキングをやりたい!」という熱い想いを伝えればOKです。

コインパーキング機器の手配について

コインパーキング運営に必要な機器の手配方法は、主に以下の3点になります。
精算機やフラップなどの、設置工事は基本的に販売業者さんや、リース(レンタル)会社が納入時に行ってくれます。

コインパーキングに必要な設備例と初期費用

  1. 購入
  2. レンタル
  3. リース(レンタル)

購入とリースどちらが良いの?

計算する人

どの方法が良いかは予定している運営期間や、さまざまな事情により異なりますが、ある程度長期間での運営を考えている場合には、購入を選択した方が得をします。

その理由は、購入した機器類を初期投資とすることで経費扱いとし、実際の売り上げから経費分を差し引いて計上することが出来ます。このため節税をすることが可能になります。

これを原価償却といい、原価償却できる期間はおよそ5年間となります。

どの販売店やメーカーが良いの?

モデルカー
機器の開発だけ行っているメーカーや、開発から販売、設置まで一貫して自社で行っている会社や、メンテナンスまでを行っている会社などさまざまです。

トラブル時の利便性を考えると、集金業務や機器の定期メンテナンスを委託する会社が開発した機器が望ましいです。

また、精算機を選ぶ際により望ましいのが、クレジットカードをはじめとした電子マネーを使用できるか?をポイントに機器を選ぶと良いです。

これらキャッシュレス機能が付いた精算機はコストが掛かりますが、

私はまだ被害にあった事はありませんが、精算機荒らしの被害や、お客様側で現金が足りない時にクレジットカードが使用出来るのは非常に便利です。

「現金が足りなくて急いでいるので、今すぐロックを外して欲しい!」とサポートセンターにお客様から入電が有るとの話は、業界内ではよく耳にします。

また、「お札が雨に濡れて精算機に入らない」等のお問い合わせも良くあります。濡れたお札は機器の故障にもなりますので、やはりここは出来るだけキャッシュレス化対応のパーキングを目指すようにするとリピーターの獲得にも繋がります。

ただし、カード会社に決済手数料として、最大5%程度の手数料が掛かりますのでその点をお忘れなく。

国内のコインパーキング機器製造主要メーカー

アマノ株式会社
本社所在地:神奈川県横浜市港北区大豆戸町275番地
公式サイト

株式会社サニカ
本社所在地:山梨県南アルプス市十日市場789
公式サイト

株式会社アイテック
本社所在地:東京都文京区後楽2-1-3
公式サイト

カーリンジャパン株式会社
本社所在地:東京都千代田区一番町6番地
公式サイト

ハロー・テクノ株式会社
本社所在地:大阪市西区北堀江2-2-25
公式サイト

安く探すなら中古がおすすめ

箱を持つ男性

とりあえず初めてみたい人や、違法駐車抑制のためなど、少しでもスタート時の出費を抑えたい場合には中古品の購入をおすすめします。

使用感や年式にもよりますが、価格は新品の60〜80%程度で購入できます。(もちろんメンテナンス済み)

中には新品の30%程度〜の価格で購入可能な格安業者さんや、定期メンテナンスも行ってくれる業者さんもありますので是非検討してみてください。

法定耐用年数は5年になりすので、購入の場合には使用年数を確認するようにしましょう。(原価償却の計算に必要)

中古コインパーキング機器の取り扱い業者

ショウワサービス株式会社

ショウワサービス株式会社

コインパーキング運営のショウワ電技株式会社のグループ会社で、パーキング機器メンテナンスを中心に請け負う会社です。
機器の再生やオーバーホールに精通した会社なので、中古品でも安心して購入する事ができます。一定期間の保証対応付きです。
神奈川、東京、大阪に営業所有り。

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